Ce se asteapta pe piata rezidentiala

Se estimeaza ca pretul mediu al apartamentelor vechi se va mai reduce cu circa 5% pana la finele anului;
Pretul mediu al apartamentelor noi vor inregistra o crestere spre sfarsitul anului de circa 10-15%;
In 2008 se asteapta livrarea a circa 3.500 de apartamente;
Volumul tranzactiilor cu locuinte va fi mai mic decat anul trecut, numai in prima parte a acestui an a scazut cu 50%;
Se asteapta efectele noului regulament de creditare impus de BNR;
Se asteapta, in continuare, cresterea costurilor de constructie, pe seama scumpirii materiei prime cu 17-20%;
Cererea la nivelul Capitalei ramane, in continuare, aceeasi, la sfarsitul anului 2008 fiind estimat un stoc de locuinte noi de 5-6.000 de unitati, mult sub nivelul cererii solvabile de 300.000 – 500.000 de locuinte;

Piata rezidentiala din Romania a resimtit in acest an o corectie generata in principal de criza financiara pornita in tarile vestice, dupa un an in care dezvoltatorii locali inregistrau cresteri dupa cresteri. Pretul apartamentelor din Bucuresti a scazut pentru prima data in luna februarie a acestui an, dupa ce timp de doi ani a urcat incontinuu. Daca pretul apartamentelor vechi isi continua scaderea, cel al apartamentelor noi stagneaza de cinci luni consecutiv.
Pretul unui apartament de doua camere, localizat intr-o zona semicentrala a Capitalei, a crescut de peste zece ori din 1990 si pana in prezent, iar confortul oferit de acest tip de locuinta a ramas neschimbat sau chiar s-a degradat. Cresterea mare a preturilor la locuintele vechi din ultimii doi-trei ani este pusa pe seama aparitiei produselor noi, care vin cu suprafete mai mari si cu finisaje de o calitate superioara. Din acest motiv, proprietarii de apartamente vechi care intentioneaza sa achizitioneze unul nou au ridicat preturile, in speranta ca din pretul obtinut isi vor cumpara o proprietate rezidentiala noua, fara a mai fi nevoiti sa acceseze un credit ipotecar.
Anul trecut, pretul apartamentelor vechi din Capitala a crescut cu 52%, in timp ce pretul celor noi, cu doar 17%.
La nivel national, aria locuibila pe cap de locuitor este in jur de 15 mp, comparata cu 30,6 mp in Uniunea Europeana, iar procentajul locuintelor conectate la retelele de utilitati publice este de 52%, comparat cu 99% in UE. Marea majoritate a cladirilor sufera de o lipsa sau deteriorare majora a izolatiei exterioare si interioare, reducand coeficientul de izolare termica cu pana la 40%. Cladirile tip turn, de sase-opt etaje, au o vechime medie estimata la 47 de ani, in comparatie cu 30 de ani la nivelul Uniunii Europene.
Cu toate acestea, majoritatea ofertelor de vanzare aflate acum pe piata este formata din apartamente localizate in blocuri construite inainte de 1989 sau finalizate dupa perioada comunista, insa care dispun de aceleasi facilitati ca acum 18 ani.
“Standardul de locuire pentru apartamentele din Bucuresti s-a modificat considerabil incepand cu anii ‘90.
Potrivit Institutului National de Statistica, la nivelul anului 1991, numarul total de locuinte la nivel national se ridica la 7,65 mil. unitati, din care 1,6 mil. se aflau in proprietatea statului. In aceeasi perioada numarul camerelor de locuit era de 18,8 milioane, care dispuneau de o suprafata locuibila de 258 mil. mp. In anul 2005, numarul de locuinte la nivel de tara a ajuns la 8,2 milioane, dintre care 4,44 milioane erau amplasate in mediul urban si restul in mediul rural. Daca in 1990 circa 90% din locuinte erau realizate din fonduri bugetare, in 2005, aproximativ 85% din locuintele finalizate au fost realizate din fonduri private.
Proiectele imobiliare rezidentiale realizate intre anii 1990 si 2005 au vizat, in principal, categoria de clienti cu venituri ridicate. Dezvoltatorii, in mare majoritate autohtoni, s-au axat pe constructia de vile sau apartamente de dimensiuni mari si foarte mari, acestea fiind achizitionate, in marea lor majoritate, in scopul inchirierii datorita yield-urilor foarte ridicate. Din anul 2005 a inceput realizarea unui echilibru intre cerere si oferta pentru aceasta categorie de clienti. Dupa aceasta perioada, dezvoltatorii au inceput sa se orienteze si spre clasa medie cu venituri pe familie de circa 2.000 de euro/luna. Daca anul trecut majoritatea acestor tipuri de apartamente erau achizitionate la pachet de fonduri de investitii, acum acestia au disparut de pe piata, din cauza randamentelor tot mai slabe si au lasat locul utilizatorilor finali.
Daca in blocurile “comuniste” suprafetele variaza intre 27 mp o garsoniera si 100 mp un apartament de patru-cinci camere, confort 1 sporit, aceste suprafete au crescut in cazul apartamentelor noi, ajungand sa avem exemple de apartamente de doua camere cu 130 mp si de trei camere cu 160 mp si chiar mai mult. “Cresterea preturilor de vanzare a apartamentelor noi a avut, pana nu de mult, o tendinta ascendenta, cauzata de majorarea constanta a preturilor materialelor de constructie si a terenului. Deoarece veniturile potentialilor cumparatori nu au inregistrat o crestere la fel de sustinuta, in ultimii doi ani, dezvoltatorii s-au vazut nevoiti sa reduca suprafetele apartamentelor cu scopul de a incetini cresterea pretului total al unitatilor.,
Lipsa de lichiditate de pe piata duce la o triere a proiectelor imobiliare care obtin finantari bancare, moment care coincide cu inceperea maturizarii pietei locale.

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

w

Connecting to %s