Piata rezidentiala: riscuri si provocari

Pe data de 24 iunie am participat la conferinta “Piata rezidentiala: riscuri si provocari” organizata de Business Standard in parteneriat cu Casa Voastra – Agentie Imobiliara si sponsorizata de ImoInvest – Consulting & Development. Conferinta s-a tinut in cadrul hotelului Intercontinental si a avut oaspeti de seama, precum: Simina Istrate, Head of Investment Team Redisential Division, Colliers International; Ioan Bejan, Business Development Manager, Raiffeisen Banca pentru Locuinte; Marian Micu, Director, Casa Voastra; Shimon Gallon, CEO, Globe Trade Center; Gabriel Biris, Managing Partner, Biris Goran; Bogdan Suditu, Director General Adjunct al Directiei pentru Politica Locuirii din Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor; Arh. Calin Negoescu, Director Tehnic, Westfourth Architecture; Alejandro Solano, Director General, Hercesa Romania; Cristian Antonescu, Managing Partner, ImoInvest Consulting & Development; Daniel Mitarcu, Director, DTZ Echinox.

Conferinta s-a desfasurat in doua sesiuni plenare, timp in care speaker-ii au luat cuvantul si au adus clarificari asupra temei propuse spre dezbatere.

Pentru o prezentare cat mai succinta si aerisita voi relata ideile principale sustinute de invitati, astfel:

Dl. Marian Micu, Director, Casa Voastra
Romania este a doua tara dupa Albania din UE ca numar de proprietari;
Oferta de inchiriere este relativ mica, de proasta calitate si nereglementata de lege. Apar fluctuatii si contractele nu o sa aiba repere clare;
Exista o cerere mare de inchiriere in imobilele noi, dar cei care le-au achizitionat la preturi promotionale sunt in stand-by, nu inchirieaza, ci prefera sa le tina goale;
Ca piata de vanzari inchirierile se afla intr-o perioada sensibila, in aceasta perioada se asteapta ca preturile sa creasca. Se estimeaza ca piata isi va reveni in septembrie – octombrie la nivelul de vanzare / cumparare acceptat de ambele parti;
Momentan exista o reticenta a clientului pana cand acesta se va hotari ca preturile sunt aproape realiste;
Piata imobiliara tinde sa devina o piata sanatoasa, transparenta si este nevoie de o clasificare a agentiilor imobiliare, a jucatorilor de pe piata, a proiectelor, o clasificare gen stelele din industria hoteliera. Este important sa se stie ce clasa are un anumit proiect, iar clasificarea sa se faca in functie de finisaje, calitate etc;
Declin pe piata rezidentiala? – Nu are cum! Suntem la inceputul potentialului pe piata imobiliara din Romania.

Dl. Shimon Gallon, CEO, Globe Trade Center
Astazi pe piata rezidentiala sunt 9000 apartamente, dintre care 4000 sunt detinute de domnia sa;
In Bucuresti nu exista scoli, nu exista infrastructura, iar lipsa acesteia din urma nu suporta noi constructii;
GTC nu construieste cladiri rezidentiale mai mari de 3 etaje, deorece developerul are in vedere confortul sporit al familiilor ce vor locui acolo, GTC prefera cladirile cu 2 etaje, avand in portofoliu o singura cladire cu 3 etaje;
La inceputul dezvoltarii pietei rezidentiale era foarte usor pentru dezvoltatori sa primeasca fonduri de la banci, dar acum acest lucru este din ce in ce mai dificil;
Este foarte important sa se faca diferentierea intre proiecte. Si domnia sa a adus in discutie clasificarea tip “stele”;
Nu se mai gasesc constructori, nu mai exista muncitori pe santier, sau este foarte dificil sa mentii forta de munca;
Un loc de parcare subteran costa 500 euro/mp si avand in vedere ca un loc de parcare necesita 30 mp, acesta ajunge la suma de 15.000 euro;
Situatia pe piata rezidentiala este foarte simpla: doar jucatorii mari vor mai rezista pe piata pentru ca ei au forta sa fie in stand-by atunci cand situatia o cere si doar cei care au “past performance” vor mai putea vinde pe viitor. Viitorul este al marilor developer-i.

Gabriel Biris, Managing Partner, Biris Goran
Dezvoltarile de proiecte pe persoana fizica au creat distorsiuni pentru ca pretul de vanzare era fara TVA. Acest comportament stimuleaza evaziunea fiscal si poate fi Indus si de suprasolicitarea impusa companiilor;
Incepand cu 1 ianuarie 2008 nu se mai aplica masurile de simplificare in materie de TVA pentru achizitiile de terenuri construibile si imobile noi sau lucrari de constructii montaj;
TVA-ul aferent imobilelor achizitionate pe firma si folosite in scop personal este nedeductibil;
Impozitul pe cladiri suporta diferente exagerate de tratament: – persoane fizice: 0,1% din valoarea impozabila a cladiri; – persoane juridice: 0,25% – 1,50% din valoarea de inventar a cladiri (sau intre 5-10% daca acea cladire este mai veche de 3 ani);

Daniel Mitarcu, Director, DTZ Echinox
S-a observat o scadere a numarului de tranzactii ca urmare a ajustarii asteptarilor;

Cristian Antonescu, Managing Partner, ImoInvest Consulting & Development
Exista un teren de vanzare cu 7000 euro/mp in Aviatorilor pentru residential;
Pipera este “mahalaua secolului XX”

Bogdan Suditu, Director General Adjunct al Directiei pentru Politica Locuirii din Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor
In momentul de fata exista 3 proiecte pe site-ul ministerului deschise spre dezbatere publica pentru ca in luna septembrie sa existe transparenta in legislatia pietei rezidentiale;
Domnia sa a subliniat importanta comunicarii dintre dezvoltatori si autoritati si a salutat cazurile unde dezvoltatorii au semnalat neclaritati, care ulterior au fost rezolvate si stipulate corespunzator. Orice se poate rezolva, legea se poate modela atata timp cat fluxul comunicarii functioneaza.

Arh. Calin Negoescu, Director Tehnic, Westfourth Architecture
In planul urbanistic general aprobat in anul 2000 existau 30 – 40 pasaje in Bucuresti. Tragedia face ca pana in acest moment nici macar unul dintre acestea nu este finalizat. Totusi s-au inceput constructiile la 2 astfel de pasaje, la Baneasa, dar acestea se fac din fonduri private;
Pasajul Basarab nu este gata dupa ce lucrarile la acesta au inceput cu mai bine de 40 ani in urma;
Exista cateva orase in Bucuresti, “orasele dormitor”, cum este de exemplu Drumul Taberei, care nu au dotari, nu au scoli, nu raspund nevoilor de educatie, cultura, etc, unde se doarme si dimineata se pleaca spre zonele centrale ale Bucurestiului. Domnia sa a accentuat importanta dotarilor din fiecare ansamblu residential, ba mai mult 10-15% din sumele necesare construrii acestor proiecte rezidentiale sa fie destinate pentru dotari.

Impresii generale:

Conferinta a avut speaker-i importanti ce au acoperit diferitele aspecte cheie ale pietei rezidentiale;
Dl. Gallon a fost un speaker spumos care a captat atentia intregului public si a primit aplauze la scena deschisa;
Cel putin jumatate de ora s-a purtat o polemica avandu-l drept tinta pe Dl. Suditu, care insa a facut fata cu brio intrebarilor din public, oferind informatii pertinente despre proiectele ministerului;
Marele absent al acestei reuniuni a fost Dl. Sorin Oprescu, noul Primar General al Municipiului Bucuresti, care se pare ca a avut alte prioritati in agenda sa;


Bookmark and Share

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s