Un nou video BETA din seria Imobiliare si Antreprenoriat, de aceasta data ca raspuns la intrebarea: “Mai merg imobiliarele”si ca o explicatie pe scurt a faptului (cert) ca domeniul imobiliar sta la baza oricarei afaceri mari.
De ce imi plac imobiliarele?
Am facut prima tranzactie imobiliara in 1999 cand am achizitionat pentru mine o casa pe care am gasit-o intr-un anunt dintr-un ziar. Imi amintesc de parca ieri s-a intamplat: am sunat la o agentie, am aflat ca proprietatea era una pe langa care trecusem de zeci de ori dar nu stiam ca este de vanzare si tin minte ca la momentul respectiv am facut un efort mental destul de mare sa accept comisionul care mi s-a cerut. La momentul respectiv agentul care mi-a vandut-o nu cunostea proprietatea, a trebuit sa descurc singur anumite ite si daca stau bine sa ma gandesc nu am gasit valoare adaugata in serviciile care mi-au fost prestate. Mai tarziu, la inceputul lui 2007 am avut ocazia sa colaborez timp de un an si jumatate cu Euroest pe un contract de business development si am invatat de la un maestru – Dragos Dragoteanu ce inseamna de fapt business-ul unei agentii imobiliare.
Ce m-a socat la momentul respectiv era ca eu cautam sa implementez ideea de colaborare intre agentii imobiliari, asa cum citisem in cartile de afara si ma loveam de comportamente de tip “hiena” unde fiecare deal era intens disputat, adesea fara nici un fel de scrupule. Atunci am aflat de fapt ca lucrurile pot sa stea si asa. La momentul respectiv imi placea programul de lucru pe care il aveau investitorii israelieni – de luni pana joi la Bucuresti si de vineri pana duminica in Israel. In birourile lor din Bucuresti vinerea de obicei batea vantul dar profiturile pe care le facusera in acei ani probabil ca le permitea sa treaca asta cu vederea. Atunci am invatat principii si notiuni de genul “imobiliare se fac si in vreme de razboi”, “locatie, locatie, locatie”, “care sunt semnalele de cumparare ale unui client care viziteaza o proprietate”, “turism imobiliar”, “calificarea unui client” si altele.
Read More…
Statisticile spulbera mitul pietei sufocate de retail
Previziunile nu sunt întotdeauna confirmate de realitate. Noile proiecte de malluri aflate în dezvoltare nu sunt încă suficient de numeroase pentru a sufoca piaţa Capitalei. Potrivit unei analize a companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox, mai multe oraşe din România vor depăşi Bucureştiul în ceea ce priveşte spaţiile de retail la mia de locuitori. Argumentele sunt atât numărul mare de locuitori din Bucureşti, faţă de celelalte oraşe, reţinerea investitorilor de a ataca o piaţă care părea, la un moment dat, umplută până la refuz de noi proiecte comerciale, cât şi preţurile mari ale terenurilor.
Conform studiului menţionat, în 2010, în Capitală vor fi disponibili 353 mp de spaţii de retail la o mie de locuitori, cifră net inferioară unor oraşe precum Cluj-Napoca, cu 456 mp/1.000 de locuitori, Iaşi (530 mp/1.000 de locuitori) sau liderul absolut, Constanţa, care va oferi 812 mp pentru o mie de locuitori.
Nici prezentul nu arată prea bine pentru Bucureşti. Cei 79 mp spaţii de retail/1.000 de locuitori sunt depăşiţi cu lejeritate de aproape 300 mp/ 1.000 de locuitori înregistraţi în Cluj-Napoca sau 175 mp/1.000 de locuitori din Iaşi. Avansul în ceea ce priveşte spaţiile de retail înregistrat de provincie arată însă şi un alt aspect, mai neplăcut, pentru localităţile în cauză. Supraoferta de care toată lumea se temea că va crea probleme pe piaţa bucureşteană va afecta până la urmă provincia, unde atât puterea de cumpărare, cât şi populaţia sunt mai reduse faţă de cele din Capitală. De aici apare şi un paradox. Preţurile mari ale terenurilor, dar şi teama de a se ajunge la saturarea pieţei au protejat Capitala de sufocare pe segmentul de retail. „Acest fapt se datorează concentraţiei diferite de proiecte comerciale existente în Bucureşti şi în provincie. Începând cu anul 1997, când a apărut primul mall în România, majoritatea investitorilor au preferat Capitala datorită avântului economic“, afirmă Dan Ionaşcu directorul departamentului de evaluare al firmei imobiliare Cushman & Wakefield Activ Consulting.
Totuşi, dincolo de problemele existente, sectorul comercial bucureştean este extrem de tentant, beneficiind de avantaje precum populaţia de peste două milioane de locuitori sau de puterea financiară superioară, faţă de cea din celelalte oraşe din ţară, ce favorizează un consum mai mare. Unul dintre cei mai importanţi jucători de pe piaţa comercială autohtonă este compania cu acţionariat anglo-portughez Sonae Sierra. „Am întârziat cu câţiva ani intrarea pe piaţa românească şi acum am putea avea probleme dacă toţi cei care au investiţii pe piaţă le vor şi finaliza“, spune CEO al companiei Alvaro Portela. Însă, în dorinţa de a fi reprezentaţi şi pe piaţa din Capitală, Sonae Sierra a reuşit să realizeze un joint venture cu Caelum Development, un developer irlandez înregistrat în Polonia, pentru dezvoltarea centrului comercial Parklake Plaza. Acesta va costa aproape 600 de milioane de euro.
Potrivit anunţurilor dezvoltatorilor, stocul total de centre comerciale se va dubla anul acesta, depăşind un milion metri pătraţi suprafaţă închiriabilă. Vor fi livrate pe piaţă circa 20 de malluri. Patru vor fi în Bucureşti (Băneasa Shopping City, Liberty Center, Vitantis şi Grand Arena Berceni), restul în oraşe precum Constanţa, Braşov, Galaţi, Brăila, Oradea, Buzău, Piatra-Neamţ, Suceava şi Bacău.
Cititi intregul articol pe capital.ro aici.
Dezvoltatorii imobiliari au inceput sa investeasca in campanii de promovare
Anul trecut, cheltuielile pentru promovarea complexurilor rezidentiale pe posturile de televiziune, presa scrisa si statiile radio au atins trei milioane de euro.
richland_real_estate.jpg Dezvoltarea complexurilor rezidentiale, mai ales in Bucuresti, a condus la aparitia unor noi investitori pe piata publicitatii. Dezvoltatorii au ales sa-si promoveze ofertele imobiliare mai cu seama pe outdoor si in presa scrisa. Anul trecut, in ziare si reviste au aparut 5.093 de machete publicitare pentru complexurile rezidentiale, in valoare bruta (rate card) de 5 milioane de euro.
Valoarea investitiilor publicitare ale dezvoltatorilor imobiliari este modesta, comparativ cu bugetele alocate de jucatorii din categoriile traditionale (berea, cosmetice, telecomunicatii). Este redusa pentru ca si „produsele” promovate, cartierele de locuinte, nu sunt accesibile tuturor consumatorilor. Aceste oferte se adreseaza in principal oamenilor cu venituri medii si mari. Se observa ca mesajele publicitare sunt transmise in special pe outdoor si in presa scrisa.
Consumul de spatii publicitare pe televiziune este foarte redus pentru ca, fiind un suport de mare audienta, ar insemna din partea dezvoltatorilor niste bani cheltuiti degeaba. Cu alte cuvinte, televiziunea nu intra in planurile de media ale acestor clienti.
„Comunicarea dezvoltatorilor de proiecte rezidentiale, prin natura businessului pe care il promoveaza, contin mesaje strict targetate pe o anumita zona sau oras. Aceste mesaje sunt destul de complexe si contin multe detalii legate de noile constructii proiectate”, afirma Mihai Ilie, Media Director al agentiei de publicitate Odyssey.
Asadar, clientul trebuie sa se orienteze catre suporturi media ce acopera o anumita proximitate geografica si medii care sa-i permita livrarea unui mesaj complex. „De aici, rezulta necesitatea unui mix optim de outdoor si presa scrisa: panotajul contine un mesaj scurt, orientat pe “directionare” sau “pe date de contact”, iar presa vine sa detalieze oferta si conditiile proiectului”, precizeaza Mihai Ilie.
Volumul brut de publicitate consumat de dezvoltatorii imobiliari pe televiziune, presa scrisa si radio, in anul 2007, s-a ridicat la 5,89 milioane de euro (calculat la rate card), conform monitorizarilor Alfa Cont.
Au fost difuzate pe mediile amintite 7.119 de insertii publicitare. Din volumul total de 5,89 milioane de euro, aproape 95% il reprezinta investitiile in presa scrisa. Mihai Ilie considera ca, in 2007, volumul net consumat pe tv, presa si radio (adica banii care au intrat in piata de publicitate) s-a situat in jurul a trei milioane de euro.
Sunset Residence, promovat si in hipermarketuri
Se poate spune ca bugetele de promovare pe aceasta zona sunt mici, dar bine tintite, pentru ca „vestea” construirii unui complex rezidential se duce repede, chiar si intr-un „targ” cum este Bucurestiul. „Nu cred in bugete spectaculoase de promovare. Degeaba apari in toate colturile Bucurestiului, daca ceea ce vinzi nu are valoare”, spune Anca Munteanu, Marketing&Sales Manager Sunset Residence.
Complexul Sunset Residence, care se ridica in sectorul 6 din Bucuresti, a fost promovat de agentiile TBWA/Merlin (creatie) si OMD (media). Pentru ca ansamblul se afla pe Bulevardul Timisoara, „atacul mediatic” s-a concentrat in special in aceasta zona. „Nu am ingnorat, insa, nici zonele cu trafic intens, cu un potential media foarte mare, cum ar fi: Piata Unirii, Calea Victoriei si Eroilor”, precizeaza Anca Munteanu.
Ca alternativa la panotajul clasic, dezvoltatorul a comandat si spoturi de promovare pe ecranele plasate in intersectii si un minifilm de prezentare difuzat pe plasmele de la casele de marcat din hipermarketuri. Un alt mijloc de promovare pentru Sunset Residence este reprezentat de targurile imobiliare.
„Cel mai castigat de pe urma unor astfel de manifestari este, pana la urma, viitorul proprietar care gaseste o multitudine de oferte intr-un singur spatiu”, declara Munteanu.Au fost utilizate toate suporturile media, mai putin radioul.
Ca majoritatea dezvoltatorilor, si Sunset Residence a mers pe outdoor, canalul cel mai eficient, dar si cel mai scump, in viziunea lui Anca Munteanu. „Dar nu am ignorat presa si promovarea pe web. Suntem constienti ca decizia de cumparare a unui apartament este una dificila si pragmatica si, tocmai de aceea, am folosit mijloacele clasice de promovare pentru a transmite mesajul corect”, afirma Munteanu.
Seven Hills investeste 155.000 de euro in promovare
Proiectul West Park Rezidential din Bucuresti este dezvoltat de compania Seven Hills. Ansamblul se afla in zona Militari si reprezinta o investitie de 120 milioane de euro. Bugetul de publicitate alocat este de aproximativ 155.000 de euro.
Seven Hills colaboreaza cu agentiile Tempo Advertising (creatie), Tempo Media (media) si Rogalski Grigoriu (PR). Nimrod Zvik, director de marketing Seven Hills, spune ca pentru promovarea proiectului West Park Rezidential s-a optat pentru o campanie integrata de ATL (outdoor, presa scrisa si internet), BTL si PR. Mesajele se adreseaza persoanelor fizice din clasa medie.
CB Richard Ellis Eurisko este o companie de consultanta imobiliara pe segmentul rezidential. Aceasta ofera servicii de consultanta, de brokeraj, de evaluare si de marketing.
„Produsele” pe care le promoveaza includ toata gama de locuinte de pe piata romaneasca, de la minicartiere de blocuri sau vile pana la proprietati de lux. Razvan Jelesneac, Communication Manager CB Richard Ellis Eurisko, spune ca alegerea suporturilor media se face pe baza principiilor de marketing si vanzare, urmarind „atingerea nivelului de comunicare necesar desfasurarii in conditii optime a planului de vanzare agreat cu respectivul client”.
Exista si situatii in care alegerea suportului media este influentata si de anumite constrangeri bugetare. Pana la urma, explica Jelesneac, se ajunge la un echilibru astfel incat sa nu fie afectat rezultatul final al campaniei publicitare.
Internetul si outdoorul, preferate de clientii imobiliari
Ce procent din investitia unui dezvoltator este alocat promovarii proiectului? „Nu exista un procent dinainte stabilit si nicio valoare-standard la care sa se ridice cheltuiala pentru promovare. Aceste cifre se negociaza in functie de mai multi parametri particulari fiecarui proiect in parte”, declara Razvan Jelesneac.
CB Richard Ellis Eurisko, in calitate de consultant, face anumite propuneri de promovare clientilor, iar acestia decid cuantumul final al investitiei in comunicare. Pe masura ce volumul investitiilor pe piata imobiliara va creste, se vor majora si bugetele de publicitate.
Mihai Ilie considera ca investitiile publicitare ale dezvoltatorilor in presa scrisa si radio vor avea in acest an cresteri normale, de 10-15%. „In schimb, investitiile in outdoor si internet vor avea o crestere reala, cea mai vizibila fiind in online. Internetul creste accelerat pentru ca se adreseaza targetului acestor proiecte rezindentiale: persoane tinere, dinamice, cu venituri medii si mari”, conchide Mihai Ilie.
Cum s-au impartit bugetele rezidentiale
Anul trecut, volumul brut de publicitate cheltuit pe tv, presa si radio pentru complexurile rezidentiale s-a ridicat la 5,89 milioane de euro (calculat la tarifele–lista), cu 81% mai mult decat in anul 2006. Numarul de insertii publicitare a fost de 7.119, cu 163% mai mare decat in anul precent. Pe posturile de televiziune au fost difuzate doar 216 spoturi pentru aceste „produse”.
In schimb, grosul investitiilor a fost „inghitit” de presa scrisa, care a atras un volum brut de 5,08 milioane de euro, corespunzator a 5.093 de machete publicitare. Cresterea bugetelor pentru „rezidentiale” in presa scrisa este importanta fata de 2006: 94%. De asemenea, a crescut si numarul de insertii in presa cu 193%.
De remarcat, volumul brut de reclame consumat pe televiziune a fost de doar 461.714 euro, conform monitorizarilor Alfa Cont, cu 16% mai mic decat in anul precedent. Preturile mari de pe tv si targetul limitat caruia i se adreseaza acest tip de „produse” i-au convins pe dezvoltatorii imobiliari sa fie mai retinuti in ceea ce priveste acest canal de promovare.
Publicatii care au intrat in atentia acestor advertiseri au fost, in general, cele cu profil de business. Cele mai „curtate” publicatii au fost „Ziarul Financiar”, „Business Review”, „Capital” si „Saptamana Financiara”. O exceptie in top 5 este „Jurnalul National”, care a atras 59 de machete publicitare pentru complexurile rezidentiale.
Televiziunile care s-au bucurat de acest tip de publicitate in 2007 au fost: Antena 1 (86 de spoturi), B1 TV (63), The Money Channel (44) si Realitatea TV (9).
Radioul s-a descurcat ceva mai bine decat televiziunea. Au fost difuzate 1.810 spoturi, in valoare bruta de 352.000 de euro. Volumul brut a crescut cu 300%, iar numarul de clipuri, cu 151%. Radiourile care au atras cel mai mare volum de publicitate au fost: Kiss FM, Radio 21, Info Pro si Guerrilla.
Sursa: Adevarul
Despre piata creditelor ipotecare din Romania
Cu un ritm anual de crestere de pana la 75%, piata creditelor ipotecare din Romania nu reprezinta decat 3,4% din Produlul Intern Brut. Nivelul este extrem de mic fata de cel al statelor dezvoltate din Europa, unde imprumuturile pentru case au o pondere de 50% din PIB.
Potrivit studiilor de piata, doar 5% din bucuresteni pot obtine imprumuturi de peste 100.000 de euro cu un grad de indatorare de 30%. Chiar si asa, analistii imobiliari sunt increzatori ca pana in 2009, creditele ipotecare contractate in tara noastra vor ajunge la 8 miliarde de euro. Bancile au inceput deja sa ofere pachete adaptate nevoilor populatiei, dar mai ales puterii lor de indatorare.
Desi unele dintre ele au renuntat la avansul de 25%, putini sunt cei care se califica.
Printre solutiile analizate in prezent se numara creditele de 50-60 de ani si acordarea unui grad de indatorare de pana la 70% din venituri. Chiar daca bancile incearca sa fie mai flexibile, multi dezvoltatori mai tin inca la avansul de minim 10% din valoarea imobilului. Cel mai adesea ei solicita o plata etapizata a locuintei, tocmai pentru a-si asigura un flux continuu al veniturilor.Prima plata pe care trebuie sa o faceti este comisionul de rezervare. Developerii cer cel mai adesea intre 1.000 si 10.000 de euro, plus TVA. Desi sumele sunt considerabile, ele se scad in general din avans la semnarea precontractului. Nu e indicat sa va razgandit, deoarece riscati sa pierdeti jumatate din bani.
Relaxarea conditiilor de creditare i-a facut si de dezvoltatorii imobiliari sa isi regandesca ofertele. Ei au introdus sisteme de plati in rate lunare ori trimestriale, au inceput sa acorde discounturi consistenente la achizitie ori diferite pachete de finisaje la preturi promotionale. De asemenea, multi developeri au incheiat acorduri cu banci finantatoare pentru a usura procesul de achizitie al clientilor lor.
Deocamdata nu se stie ce impact vor avea noile norme ale BNR, dar cum voi avea informatii le voi posta pe blog
%d bloggers like this:
